Huizenmarkt VS kan beperkt herstellen

Beleggers kunnen eerdaags een zorgenpost van hun lijstje schrappen. De Amerikaanse huizenmarkt lijkt daadwerkelijk het ergste achter de rug te hebben.

Vijf jaars cyclus
Volgens het boekje duurt een huizenmarktcrisis vijf jaar. Nu valt aan die waarheid wel een en ander af te dingen, maar feit is dat de huizenmarkt in de VS al ruim vier jaar zwaar onder druk staat maar uit de meest recente cijfers van RealtyTrac Inc valt te destilleren dat de grootste pijn inmiddels wel geleden is.

Waar blijkt dat uit? Het aantal foreclosure filings liet in april voor het eerst in vier jaar een daling zien van 2% (yoy). Dat is goed nieuws, maar het is te vroeg om alleen op basis daarvan al te vergaande conclusies te trekken. RealtyTrac constateert hier dat de banken zich vooral focussen op de bestaande achterstanden in hypotheekbetalingen en het aantal nieuwe foreclosures beperken.

5 miljoen foreclosures
Even wat koele cijfers: tot op heden heeft 1 op de 387 Amerikaanse huishoudens een foreclosure notice ontvangen. Banken zijn in 1,2 miljoen gevallen over gegaan tot inbeslagname van het huis van wanbetalers. RealtyTrac schat in dat nog circa vijf miljoen (!) huishouden te maken zullen krijgen met een foreclosure procedure. In april werden ruim 92.000 huizen daadwerkelijk door de bank in beslag genomen. Inmiddels bevindt bijna 1 op de 4 huishoudens (23%) in de VS zich in de situatie waarbij het huis minder waard is dan de hypotheek die op het huis rust. Die ratio zal wellicht nog iets verslechteren: IHS Global Insight schat in dat de gemiddelde huizenprijs in de VS nog circa 5% zal dalen tot in het eerste kwartaal van 2011. Ook die verwachting matcht met de stelling dat een huizenmarktcrisis circa vijf jaar duurt. Een kanttekening bij die verwachting van IHS Global Insight: de huizenmarkt in de VS laat zeer grote regionale verschillen zien, maar het gaat over het grote plaatje.

Meer banen
Naast het feit dat het aantal foreclosure filings voor het eerst in jaren een (lichte) afname laat zien, is het voor de huizenmarkt van belang te constateren dat de banenmarkt in de VS niet langer verslechtert maar weer tekenen van leven laat zien. Er worden eindelijk weer banen gecreëerd en dat betekent voor wie zijn baan heeft weten te behouden dat hij/zij vermoedelijk ook de hypotheeklasten kan blijven betalen.

Minder huizenaanbod
Of banken nu terughoudend zijn in hun foreclosure filings omdat ze eerst de bestaande probleemgevallen willen afhandelen of dat er minder nieuwe probleemgevallen zich aandienen is op dit moment niet eens zo heel relevant. Van belang is dat de druk op de huizenmarkt (teveel aanbod) afneemt zodat de gemiddelde huizenprijs kan stabiliseren en licht kan herstellen. Tel daarbij dat een aantal Amerikaanse huizenbouwers de shake-out niet hebben overleefd en dat de survivors hun bouwcapaciteit flink hebben teruggebracht.

Misery Index
Voor een serieus herstel van de Amerikaanse huizenmarkt is echter wel meer nodig. Allereerst zal de arbeidsmarkt fors moeten herstellen. Het officiële werkloosheidspercentage, voor wat het waard is, bedraagt op dit moment 9,9%. Wie een langjarig overzicht wil: kijk eens naar de zogeheten Misery Index. Daarnaast zullen banken in hun eigen belang zich soepel op moeten stellen bij het herfinancieren van hypotheken. Een lastig verhaal: hypotheekbezitters gunstiger voorwaarden geven terwijl de waarde van het onderliggend onroerend goed veelal onder water staat.

Voorlopig geen krachtig herstel op de Amerikaanse huizenmarkt, maar de piek van de ellende lijkt wel bereikt. Dat geldt voor de VS. Wie zijn blik geregeld op Azië richt, weet dat het volgende vastgoedprobleem zich allang heeft aangediend: China.

Martin Crum

Nieuw: meld u nu aan voor email updates in de linkerkolom onder de auteursinfo. Klik hier voor meer informatie.